香港樓宇按揭攻略：首置、轉按、加按全解析

一、香港樓宇按揭的基本概念

在香港，樓宇按揭是購置物業時不可或缺的金融工具，尤其對於大多數需要透過借貸來實現置業夢想的市民而言，更是關鍵的一環。按揭成數、壓力測試及按揭保險是三大核心概念，直接影響借款人的財務規劃。

1. 按揭成數：銀行提供的貸款金額佔物業價值的百分比

按揭成數是指銀行願意提供的貸款金額佔物業價值的比例。根據香港金融管理局（金管局）的規定，不同價位的物業適用不同的按揭成數上限。例如，價值1000萬港元以下的住宅物業，最高按揭成數為60%；而價值1000萬港元以上的物業，則降至50%。首次置業人士若符合條件，可透過按揭保險計劃將成數提升至最高90%。

• 1000萬港元以下物業：最高60%按揭成數
• 1000萬港元以上物業：最高50%按揭成數
• 首次置業（符合條件）：最高90%按揭成數（需購買按揭保險）

2. 壓力測試：評估借款人在利率上升情況下的還款能力

壓力測試是銀行評估借款人還款能力的重要工具。假設利率上升3個百分點，借款人的供款與收入比率（DSR）不得超過60%。例如，若當前利率為2.5%，銀行會以5.5%的利率計算供款金額，並確保借款人的月收入足以負擔。未能通過壓力測試的申請人，可能需要降低貸款金額或增加擔保人。

3. 按揭保險：保障銀行在借款人違約時的損失

按揭保險由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，旨在保障銀行在借款人違約時的損失。對於按揭成數超過60%的貸款，借款人需支付按揭保險費，費用根據貸款金額及還款年期計算，通常為貸款金額的1.15%至4.35%不等。這項費用可一次性支付或加入貸款金額中分期償還。

二、首次置業按揭注意事項

首次置業人士在申請按揭時，需特別留意自身財務狀況、按揭計劃選擇及按揭保險費用，以避免後續還款壓力過大。

1. 評估自身財務狀況，計算首付金額

首次置業者需清楚計算首付金額及相關開支。除了樓價的10%至40%首期外，還需預留印花稅、律師費、裝修費等額外支出。以一個600萬港元的物業為例，若按揭成數為80%，首期為120萬港元，另需準備約30萬港元作為其他費用。

2. 選擇合適的按揭計劃：固定利率、浮動利率

香港的按揭計劃主要分為固定利率和浮動利率兩種。固定利率通常在首1至3年提供較低的利率，適合預算穩定的借款人；浮動利率則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鉤，適合預期利率下降或計劃短期轉按的人士。根據2023年數據，固定利率計劃的平均利率為3.5%，而浮動利率則為HIBOR + 1.3%。

3. 注意按揭保險費用及限制

首次置業者若選擇高成數按揭（超過60%），需購買按揭保險。保險費用根據貸款金額及還款年期而定，例如貸款400萬港元、還款期30年，保險費約為貸款金額的2.5%。此外，高成數按揭通常要求物業為自住用途，且借款人需通過更嚴格的審核。

三、轉按及加按的優缺點

轉按和加按是業主在特定情況下可考慮的財務策略，但兩者各有優缺點，需謹慎評估。

1. 轉按：轉換至其他銀行以獲得更優惠的利率或條款

轉按是指將現有按揭從一家銀行轉移至另一家銀行，以獲得更低的利率或更優惠的條款。根據香港金融管理局數據，2022年轉按金額達1200億港元，反映其受歡迎程度。轉按的好處包括節省利息支出、獲取現金回贈（通常為貸款金額的1%至2%），但需注意轉按成本，如律師費、評估費及罰息期（通常為首2至3年）。

2. 加按：增加貸款金額以用於其他用途

加按是指在原有按揭基礎上增加貸款金額，用於投資、裝修或其他用途。加按的好處是能靈活運用資金，且利率通常低於私人貸款。然而，加按會增加還款壓力，並可能觸發重新進行壓力測試的要求。此外，加按金額通常不得超過物業價值的50%至60%。

3. 轉按及加按的風險及注意事項

轉按和加按均涉及風險，包括利率波動、物業價值下跌及還款能力變化。業主在決定前應詳細比較不同銀行的條款，並諮詢專業人士的意見。此外，若物業價值下跌，加按或轉按的成數可能受影響，導致無法獲批預期金額。 cashing pro 廣告

四、如何選擇最佳的按揭計劃

選擇合適的按揭計劃需綜合考慮利率、費用、條款及個人財務狀況，以下提供幾個實用建議。

1. 比較不同銀行的按揭利率、費用及條款

香港各大銀行的按揭利率及費用差異較大，借款人應至少比較3至4家銀行的方案。除了利率外，還需留意現金回贈、罰息期、提前還款條款等細節。例如，部分銀行提供高達貸款金額2%的現金回贈，但可能附帶較長的罰息期。 貸款 apr

2. 諮詢專業人士的意見

按揭涉及複雜的財務及法律問題，建議借款人諮詢專業人士，如按揭經紀、財務顧問或律師。按揭經紀能提供多間銀行的報價，並協助分析最適合的方案；律師則可協助處理法律文件及釐清條款細節。

3. 根據自身需求選擇最適合的按揭計劃

最終選擇應基於個人需求及財務狀況。例如，若計劃短期內出售物業，可選擇低罰息期的浮動利率計劃；若追求穩定性，則固定利率計劃更為適合。此外，首次置業者應優先考慮高成數按揭及按揭保險的可行性。 借貸 香港