家居保險迷思破解：樓上漏水，一定是樓上的錯嗎？理賠責任誰來扛？

釐清樓上漏水事件的責任歸屬至關重要

當樓上漏水影響到樓下住戶時，許多人的第一反應是「樓上住戶必須負責」。然而，實際情況往往比想像中複雜。漏水事件的責任歸屬牽涉多方因素，包括漏水原因、建築結構、維護責任等。根據香港消費者委員會的統計，2022年接獲的住宅漏水投訴案件中，約有35%最終判定責任不在樓上住戶。這顯示釐清責任歸屬的重要性，否則可能導致不必要的糾紛甚至法律訴訟。

漏水原因：水管自然老化、人為疏失、還是建築結構問題？

漏水的原因多種多樣，常見的包括：

• 水管自然老化：香港許多樓宇樓齡超過30年，水管老化導致的漏水佔總案例的40%以上。
• 人為疏失：例如裝修時損壞水管、未及時修復已知漏水問題等。
• 建築結構問題：如防水層失效、外牆裂縫等，這類問題通常涉及物業管理公司或發展商。

確定漏水原因是釐清責任的第一步。舉例來說，若是公共水管老化導致漏水，責任可能落在物業管理公司；若是樓上住戶私自改裝水管導致問題，則責任明確在該住戶。 施工保險

責任判定原則：誰的疏失導致漏水，誰就可能需要負責

香港法律遵循「誰過失，誰負責」的基本原則。具體判定時會考慮：

• 是否違反《建築物管理條例》或大廈公契
• 是否盡到合理維護責任
• 是否採取適當措施防止損害擴大

值得注意的是，即使漏水源自樓上單位，若樓下住戶未及時通報或採取措施防止損害擴大（如未用容器接水），也可能需承擔部分責任。

舉證責任：受損方需要提供證據，證明漏水原因及損失

在香港的民事訴訟中，舉證責任遵循「誰主張，誰舉證」原則。受損方通常需要提供：

• 漏水現場照片或影片
• 專業驗樓報告（如由認可人士或註冊檢驗人員出具）
• 維修報價單或實際支出收據
• 其他能證明因果關係的證據

根據香港司法機構數據，約60%的漏水糾紛案件因證據不足而難以判定責任。這凸顯了及時收集和保存證據的重要性。

家居保險在漏水事件中的角色

當發生「家居保險漏水到樓下」的情況時，保險可以發揮關鍵作用。香港保險業聯會數據顯示，約75%的家居保險索賠與水損有關，其中「漏水到樓下」佔相當比例。

對方保險：對方若有投保，可向其保險公司求償

若確定責任在樓上住戶，且對方有投保家居保險，受損方可：

• 要求對方通知其保險公司啟動理賠程序
• 提供相關證據給保險公司評估
• 協商賠償金額（通常包括維修費用、財物損失等）

實務上，約80%的這類案件可透過保險公司協商解決，無需進入司法程序。但要注意，保險公司只會在保單責任範圍內賠償，且賠償金額可能設有上限。

自身保險：若對方沒有保險或責任難以釐清，可考慮使用自身保險

當遇到以下情況時，受損方可考慮動用自己的家居保險： 意外保險年齡

• 對方沒有投保家居保險
• 責任歸屬不明確
• 急需資金進行緊急維修

香港市面上的家居保險通常包含「第三者責任保障」，保額一般在100萬至300萬港元之間。但需注意，自行啟動保險可能影響未來保費或無賠償折扣，應謹慎評估。

不同情況下的理賠責任

漏水責任的歸屬會因具體情況而異，以下是幾種常見情境：

樓上住戶疏失：樓上住戶的家居保險可能負責賠償

若漏水明確由樓上住戶的過失導致（如裝修損壞水管、未及時修理已知漏水點等），其家居保險的「第三者責任」部分通常會涵蓋：

• 樓下單位的維修費用
• 受損財物的賠償
• 必要的臨時住宿費用（若漏水嚴重需暫時搬離）

根據保險業界統計，這類理賠的平均處理時間約為2-4週，金額多在5萬至15萬港元之間。

物業管理公司責任：若為公共區域水管問題，物業管理公司可能需要負責

當漏水源自大廈公共部分（如主水管、外牆等），責任通常由物業管理公司承擔。此時：

管理費中包含的公共保險可能適用

業主立案法團需參與決策

維修可能動用大廈維修基金

香港房屋署數據顯示，約25%的住宅漏水糾紛涉及公共設施，這類案件處理時間較長，平均需3-6個月。

自身責任：若為自身未盡維護之責，可能無法獲得理賠

在某些情況下，受損方可能需要自行承擔責任，例如：

• 已知漏水風險但未採取預防措施
• 未經許可改裝水管系統
• 超過合理時間未通報問題

此時，無論是向對方求償或動用自身保險都可能面臨困難。香港小額錢債審裁處每年處理約200宗因這類情況導致的索償被拒案件。

無法釐清責任時的處理方式

當漏水責任難以明確時，可考慮以下途徑：

協商調解：與相關方協商，尋求解決方案

香港政府提倡「先調解，後訴訟」的原則。可透過：

• 物業管理公司居中協調
• 申請民政事務總署的調解服務
• 尋求專業測量師提供中立評估

調解成功率約為65%，平均處理時間較法庭訴訟短3-4倍，成本也低得多。

法律途徑：若協商不成，可考慮尋求法律途徑

當協商失敗時，可考慮：

• 向小額錢債審裁處申索（金額不超過7.5萬港元）
• 提起民事訴訟
• 申請強制令要求對方停止侵權行為

需注意，法律程序耗時長（通常6-18個月）、成本高（律師費可能超過索償金額），應謹慎評估。

如何自保

預防勝於治療，以下措施可降低漏水風險及損失：

定期檢查維護：降低漏水風險

建議：

• 每半年檢查一次水管系統
• 裝修時使用合格技工，特別是涉及「搭棚保險」和「施工保險」的工程
• 及時更換老化部件（如膠圈、閥門等）

香港驗樓師學會數據顯示，定期維護可減少70%的突發漏水事故。

購買足額的家居保險：分散風險

選擇家居保險時應注意： 工作意外保險

• 第三者責任保額是否足夠（建議至少200萬港元）
• 是否包含「意外漏水」保障
• 自負額（墊底費）是否合理

比較市面10家主要保險公司的產品，年費約在800-2,500港元之間，視保障範圍而定。

了解保單條款：清楚自身權益

特別留意：

• 免責條款（如是否承保「漸進性損壞」）
• 索償時限（通常為發現損壞後30-90天內）
• 必要文件清單（如必須提供專業報告等）

香港保險業監管局數據顯示，約15%的家居保險索賠被拒是因為不符合條款要求。

漏水責任複雜，務必釐清責任，保障自身權益

漏水事件往往涉及多方責任，不能簡單假定「樓上全責」。從香港實際案例來看，成功解決漏水糾紛的關鍵在於：

• 及時收集和保存證據
• 正確判斷責任歸屬
• 善用保險機制
• 必要時尋求專業協助

無論是「家居保險漏水到樓下」的索償，還是涉及「搭棚保險」、「施工保險」的工程相關漏水，了解自身權利和義務才能有效維護利益。預防措施與事後補救同樣重要，定期檢查、適當保險雙管齊下，方能將漏水風險降至最低。