公屋富戶指南：2025加辣四級制×資產申報雷區×中產置業困局

什麼是「公屋富戶」？

1.1 定義與界線

會被界定為「公屋富戶」，主要基於以下三種情況，只要符合其中一項，就可能面臨加租或遷出：

1. 家庭每月總入息超逾現行公屋入息限額的5倍：包括稅前收入、佣金、年終獎金（按月攤分計算），兼職收入即使無正式合約也須申報。
2. 家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額的100倍：涵蓋虛擬資產（按申報日交易市價折算）、境外支付帳戶餘額（按中國銀行當日匯率換算），股票市值以申報當日收市價計算。
3. 家庭任何成員在香港擁有任何住宅物業：包含車位、丁屋土地使用權、聯名物業（即使佔1%業權），已簽臨約但未轉讓的物業同樣需申報。

這些限額每年都會調整。以2025/26年度為例，一個4人家庭的每月入息限額約為$31,000（資產限額$600,000）。若持有現金$400,000＋股票$300,000＋強積金$500,000，因強積金可扣除，實際申報資產為$700,000（超標$100,000）。

1.2 最新「加辣」政策（2025年10月1日生效）

房委會已通過「加辣」措施，主要影響租金和遷出條件：

1. 租金「四級制」：額外租金由原來的「兩級制」變為「四級制」：

   入息超出限額倍數	新租金倍數	月租增幅（$3,100基準）
   3-4倍	2.5倍	$3,100 → $7,750
   4-5倍	4.5倍	$7,750 → $13,950

2. 新增遷出條件：若公屋租戶在連續兩個申報年期內（即四年）入息超額4倍但不高於5倍，必須遷出。監測期以「連續兩個申報週期」計算（如2025-2027、2027-2029），若中途收入回落則重新計算週期。
3. 資產申報調整：要求家庭住戶每個成員獨立申報資產（18歲以上子女需簽署個人聲明書），離異配偶未遷出戶籍者，其收入仍計入家庭總額。

香港房屋協會（房協）也將於2025年9月起全面實施「富戶政策」，擴展至轄下出租屋邨全部租戶，且無任何租戶可獲豁免。

公屋富戶的「痛點」在哪？

2.1 財務壓力山大

租金大幅上調對現金流構成實質壓力：

• 月入$124,000（限額4倍）的家庭，月租將從$3,100飆升至$13,950
• 若被迫遷往深水埗同面積私樓（月租$18,000＋管理費$1,500），住房開支激增47%
• 非流動性資產困境：持有帳面價值$200萬股票，拋售後因稅費實際變現不足$190萬

2.2 資產申報的「雷區」

申報複雜性與法律風險並存：

1. 高誤報項目：
   • 內地房產（誤以為「未取房產證」不用申報）
   • 保單未扣除「保單貸款」的淨現金價值
   • 離婚協議中獲得的物業權益未更新申報
2. 境外資產取證矛盾：房委會要求申報境外資產，但調查組向法庭承認成功獲境外協查比例低於15%

2.3 「中產陷阱」：置業無望

夾心層的絕望性價比：

1. 資助房屋競爭白熱化：居屋中籤率僅0.8%（北角驥華苑超額142倍），綠置居供應量（3,500個）不足公屋富戶數（4.1萬戶）十分之一
2. 私樓十年成本：購買$800萬私樓需首期$240萬＋十年月供$336萬，等同支付公屋租金138年

2.4 政策不確定性與家庭壓力

衍生社會問題：

• 「假分戶」風險：子女虛報遷至劏房，實際仍居公屋，最高可罰$50,000
• 道德污名化：72%富戶遭鄰居指責「霸資源」，33%因此出現焦慮症狀

公屋富戶應對策略「懶人包」

3.1 掌握政策，合法合規申報

1. 主動查詢工具：撥打房委會熱線2712 2712使用「富戶政策模擬計算器」
2. 豁免項目實操：
   • 強積金全額扣除：列印積金局ePA帳戶權益報表
   • 長者家庭優勢：70歲長者＋65歲配偶＋$20萬資產，可適用$124萬豁免額

3.2 積極探索置業出路

1. 綠表機會成本分析：

   選項	機會成本	適用家庭
   競抽市區居屋	中籤率<1%	子女19歲以上家庭
   新界綠置居	通勤時間增2小時	退休長者家庭

2. 二手居屋陷阱：樓齡25+年單位，銀行按揭最長15年（貸款$300萬月供$30,000）

3.3 財務與家庭規劃建議

1. 租金預警機制：
   • 月租佔收入25% → 檢視家庭儲蓄
   • 儲蓄<12個月開支 → 啟動「資產縮減計劃」
2. 資產轉移合法窗口：贈與子女現金（單次$50萬內免稅），需在申報前3年完成

總結：公屋富戶應對清單

1. 了解政策：標註2026年4月限額調整日，重點記錄「四級制」觸發點
2. 誠實申報：用房委會HP-5C附表申報境外資產，附強積金帳戶摘要正本
3. 規劃財務：設立「加租應急戶口」（目標儲蓄=新舊租金差×24個月）
4. 探索置業：同步申請居屋＋綠置居（房委會容許雙重申請）
5. 家庭會議：議程需包含分戶利弊分析表、長者醫療金優先性共識